Увеличение возмещения при изъятии

Размер возмещения за изымаемое помещение определяет оценщик, привлеченный городом, и эта сумма нередко ниже рыночной.

Когда жилой дом включается в программу реновации либо земельный участок требуется для строительства дороги, станции метро или иного городского объекта, Департамент городского имущества города Москвы изымает расположенные в нем нежилые помещения и предлагает собственникам возмещение. Предлагаемая сумма определяется оценщиком, привлеченным городом, и нередко оказывается значительно ниже реальной рыночной стоимости помещения, а убытки собственника, причиненные изъятием, в ней зачастую не учитываются вовсе. Мы оспариваем размер возмещения, и в наших делах итоговая сумма в ряде случаев увеличивалась вдвое по сравнению с первоначальным предложением департамента.

Предложенную сумму важно проверить до подписания соглашения

После принятия решения об изъятии департамент направляет собственнику проект соглашения с указанием размера возмещения. Если в течение 90 дней соглашение не подписано, город обращается в суд с иском о принудительном изъятии, и окончательный размер возмещения устанавливает суд, как правило на основании судебной оценочной экспертизы.

Причины занижения суммы возмещения

Занижение чаще всего связано с тем, что оценщик города подбирает объекты-аналоги, уступающие изымаемому помещению по расположению или состоянию, и не учитывает его преимущества, в том числе размещение на первом этаже и первой линии, наличие отдельного входа и высокий пешеходный трафик. Кроме того, в расчете зачастую не отражаются доход от сдачи помещения в аренду и рост рынка после даты оценки, а возмещение ограничивается стоимостью площади без учета убытков собственника.

Состав возмещения, гарантированный законом

В соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации в размер возмещения включается не только рыночная стоимость изымаемого помещения, но и убытки, причиненные изъятием. К ним относятся:

• расходы на переезд, поиск и оформление нового помещения;
• убытки от досрочного прекращения договоров с третьими лицами, в том числе с арендаторами;
• упущенная выгода, в частности утраченный арендный доход.

На практике эти составляющие в предложении департамента нередко не учитываются вовсе.

Порядок нашей работы

1. Анализ предложения департамента. Мы изучаем проект соглашения и отчет оценщика города и определяем ориентировочный размер возмещения, на который вы можете рассчитывать.
2. Альтернативная оценка и расчет убытков. Мы привлекаем независимого оценщика, который определяет рыночную стоимость помещения, и рассчитываем убытки, подлежащие возмещению.
3. Досудебная позиция. Мы направляем департаменту мотивированные возражения и расчеты, а если город готов к урегулированию, добиваемся фиксации наиболее выгодных для вас условий.
4. Судебная защита. Мы готовим возражения на иск, добиваемся назначения судебной оценочной экспертизы, формулируем вопросы эксперту, предлагаем экспертные организации и при необходимости ходатайствуем о вызове эксперта в судебное заседание.
5. Обжалование. Если решение суда первой инстанции не отвечает вашим интересам, мы обжалуем его в апелляционном и кассационном порядке.
6. Контроль исполнения. Мы следим за тем, чтобы возмещение было выплачено до перехода права собственности на помещение к городу.

Наши клиенты

Мы представляем интересы собственников нежилых помещений на первых этажах домов, включенных в программу реновации, собственников зданий, помещений и земельных участков, изымаемых для размещения транспортной и иной городской инфраструктуры, а также собственников, которые сдают помещения в аренду и в результате изъятия лишаются арендного дохода.

Ответы на частые вопросы